Вряд ли найдется человек, который разбирался бы в жилищно-коммунальной сфере нашего города лучше, чем Владимир Фещак. Это неудивительно - в коммунальной отрасли Владимир Владимирович трудится уже несколько десятилетий, и более десяти лет руководимое им ООО «Жилищная управляющая компания» («ЖУК») управляет большинством многоквартирных домов Копейска. С 2017 года изменилось законодательство, внесены изменения в постановление правительства РФ № 290 (ред. от 27.02.2017) «О минимальном перечне работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». О том, какие перемены и какие процессы идут в сфере управления многоквартирными домами, генеральный директор ООО «ЖУК» рассказал журналисту «КР».

Высотки будут жить лучше

~ Владимир Владимирович, в прошлом и в этом году были ор­ганизованы собрания собственни­ков многих домов. Тема собраний ~ переход многоквартирных до­мов под управление компаниями УК-5 и УК-10. Для чего нужен такой переход?

ООО «Жилищная управля­ющая компания» является самой крупной управляющей организа­цией в городе Копейске. В управ­лении компании находится 1509 домов с разной степенью благо­устройства. Из них 1078 - одно- и двухэтажные дома. Большинство этих домов находится в ветхоаварийном состоянии, и ООО «ЖУК» вынуждено отвлекать значитель­ные финансовые и людские ре­сурсы на их содержание. Поэтому для повышения конкурентоспо­собности и повышения качества обслуживания именно пяти- и де­сятиэтажных домов было принято решение создать Управляющую компанию-5 и Управляющую ком­панию-10. Эти две компании будут обслуживать только пяти- и деся­тиэтажные дома.

Средства, собранные с пяти- и десятиэтажных домов, не будут отвлекаться на решение проблем ветхого жилого фонда. Отмечу, жи­тели домов, которые уже перешли в УК-5 и УК-10, уже почувствовали улучшения - у них стало больше дворников, стала чаще проводить­ся влажная уборка подъездов и так далее, то есть качество услуг по­высилось. Остальной жилой фонд будет обслуживаться ООО «ЖУК», бюджет которого позволяет выпол­нять минимальный перечень работ и услуг, согласно постановлению правительства РФ №290.

Второй момент - ранее ООО «ЖУК» привлекало для работы по обслуживанию жилого фонда под­рядные организации. Качество выполнения работы подрядными организациями оставляло желать лучшего, в то время как вся ответ­ственность за управление домом и его содержание лежала на управ­ляющей компании.

Мы убираем из структуры об­служивания домов все подрядные организации. Теперь вся ответ­ственность по обслуживанию и управлению домами возложена на управляющие компании. Договоры с подрядными организациями рас­торгнуты, их персонал перешел в управляющие компании, которые сами, без лишней ступени, будут осуществлять и управление, и со­держание, и текущий ремонт дома. Это даст существенную экономию средств за счет управленческого персонала. Так, уже создана цен­трализованная бухгалтерия, и ту работу, которую в подрядных организациях выполняли 12 бух­галтеров, выполняют шесть чело­век. Работает единый договорной отдел, отдел кадров. Сократилось число экономистов, юристов, спе­циалистов по кадрам, по технике безопасности и так далее. Сэко­номленные средства будут направ­ляться на решение главной задачи ООО «ЖУК», ООО «УК-5» и ООО «УК- 10»: улучшение качества обслужи­вания жилого фонда. У каждой из трех компаний свои сбалансиро­ванные бюджеты, которые позво­ляют содержать лучшую в городе централизованную аварийно-дис­петчерскую службу, содержать и развивать материально техниче­скую базу, парк из двадцати еди­ниц коммунальной техники. Все компании имеют рентабельность, и их бюджеты позволяют полно­стью выполнять перечень услуг, который определен Постановлени­ем правительства РФ № 290. Сегод­ня это могут делать только мощ­ные, сбалансированные компании.

~ Несколько лет назад была популярна тема создания товари­ществ собственников жилья для управления домом без управляю­щей компании.

На сегодняшний день соб­ственники квартир могут вы­бирать один из трех способов управления домом: НСУ (непосред­ственный способ управления - подходит для домов с количеством до 30 квартир), ТСН (товарищество собственников недвижимости) и с помощью управляющей компа­нии. И у многих возникает во­прос: какой же из этих способов лучше?

Главным плюсом управляющих компаний является то, что они об­ладают более значительным бюд­жетом, чем ТСН, возможностью содержать в штате квалифициро­ванных, аттестованных сотрудни­ков (инженеры по техническому надзору, специалист по лифтовому хозяйству, аттестованные электри­ки, слесари, сварщики и т.д.). Наши компании являются крупными, и они могут позволить себе содер­жать лучшую в городе круглосу­точную аварийно-диспетчерскую службу, иметь собственный гараж с необходимыми единицами спе­циальной техники. Как показывает практика, в случае непредвиден­ных аварийных ситуаций найти слесаря или электрика, особенно в выходные дни, при ТСН не всегда возможно. А наша аварийная служ­ба выезжает по звонку в любое вре­мя суток. В нашей компании рабо­тают профессионалы. Они хорошо знают законодательство в жилищ­ной сфере, имеют большой опыт работы. В УК есть юристы, которые отслеживают изменения в Жилищ­ном кодексе РФ и в других законах, касающихся жилищной сферы, ведут активную работу по взы­сканию долгов с неплательщиков жилищно-коммунальных услуг. Материально-техническая база на­шей организации намного лучше, чем в любом товариществе соб­ственников недвижимости, а себе­стоимость наших услуг значитель­но ниже.

Возможный очевидный ми­нус ТСН - некомпетентные или нечестные люди в руководстве. Жильцам хорошо бы тщательнее выбирать председателя, правление и ревизионную комиссию, чтобы среди выбранных не оказались случайные люди, которые просто заинтересованы в дополнительном доходе и не собираются обреме­нять себя серьезной работой. Сама за себя говорит статистика - за 2016-2017 годы в г. Копейске само­ликвидировались 388 ТСН.

~ Ваши сотрудники на собра­ниях общаются с жителями. Какие вопросы они задают?

Домов очень много, поэтому собрания шли в 2017 году, идут сейчас и будут проводиться в даль­нейшем. Работа эта полезная, нуж­ная и для людей, и для нас. Мы объ­ясняем людям, что делается, для чего, и находим понимание.

Люди в основном интересуют­ся, что и когда мы будем делать на их доме. Но понятно, что средств на все не хватает. Мы одиннадцать лет на рынке, и только сейчас си­туация несколько стабилизирова­лась. Когда мы в 2007 году взяли дома в управление - это был про­сто клубок проблем! Там бежит, тут льется, тут развалилось, все крыши текут... А денег у домов нет. У меня телефон не умолкал тогда. С 2008 года наша управляющая компа­ния привлекла 430 миллионов ру­блей на проведение капитальных ремонтов в рамках программы по капремонту по 185-му федерально­му закону. Это больше, чем любая другая компания в Челябинской области. На эти деньги мы поме­няли лифты, и сегодня в Копейске нет «просроченных» лифтов, тогда как в Челябинске их 1800. Также за счет этих средств мы значительно продвинулись по ремонту крыш. Но крыши не будут в порядке всег­да, через некоторое время им снова потребуется капитальный ремонт. Поэтому один из важных вопросов в повестке собраний - открытие специального счета по капиталь­ному ремонту на каждый дом. В Ко­пейске довольно много домов уже перешли в УК-5 и УК-10, на 16 домах уже открыты специальные счета по капитальному ремонту.

~ Как ведется учет поступле­ния и расходования средств, и пе­редаются ли они на баланс новой управляющей компании при ее смене?

Нами ведется персонифи­цированный учет, все доходы и расходы по каждому дому мы учитываем. При переходе дома из управления ООО «ЖУК» под управ­ление ООО «УК-5» или «УК-10» нако­пленные жителями средства пере­ходят на счет новой управляющей компании. Передаются и «плюсы», и «минусы», то есть весь баланс
дома. Но те долги, которые оста­ются у жителей перед ООО «ЖУК», никуда не уходят, мы будем про­должать их взыскивать.

~ Реструктуризация не при­ведет к ухудшению обслуживания малоэтажных домов?

Хуже однозначно не будет. Мероприятия по подготовке к зиме, по обслуживанию внутридо­мовых сетей будут проводиться, как и раньше. Мы - предприятие социально значимое, мы понима­ем, что от нашей работы зависит благополучие горожан. Подчеркну при этом, что старый малоэтажный жилой фонд в Копейске никто, кро­ме ООО «ЖУК», не обслуживает. Все остальные управляющие компа­нии берут в управление в основном новые десятиэтажки с высоким сбором средств и относительно невысокими расходами на обслу­живание дома. Вся нагрузка по об­служиванию старого фонда падает на ООО «ЖУК». Понятно, что и весь негатив, связанный с состоянием жилого фонда, тоже идет в нашу сторону. Но сегодня без нашей ком­пании в городе просто не обойтись.

~ Каждый дом, в зависимости от состояния, требует разных за­трат на содержание. Не логично ли было бы разработать свой тариф на содержание каждого дома с уче­том его специфики?

У нас таких отдельных та­рифов нет, и мы не планировали их разрабатывать. По закону, если люди не утвердили свой тариф на дом, мы используем тариф, утверж­денный органами местного само­управления г. Копейска. Конечно, мы его проверяем: сможем ли мы выполнять нашу работу при таком тарифе или нет. До сих пор справ­лялись. При этом около 90 процен­тов тарифа идет на выполнение минимального перечня услуг по содержанию и текущему ремонту дома и только десять процентов - на выполнение пожеланий жителей: высадку деревьев, установку ограждений и так далее. Кстати, мы можем и увеличить процент благоустройства за счет своего ре­сурса - для этого необходимо ре­шение общего собрания жильцов. Но надо понимать, что в этом слу­чае дом будет должен компании, и эти средства будут собраны управ­ляющей компанией в дальнейшем.

~ Что произойдет, если жите­ли того или иного дома откажутся или не сумеют набрать необходи­мый кворум для принятия реше­ния о выборе способа управления домом?

В этом случае дом будет вы­ставлен на конкурс. Подчеркну, что опыта управления «возрастными» домами в нашем городе ни у кого, кроме нас, нет. Не хочу никого пу­гать, но есть риск, что на конкурс заявится какая-нибудь иногород­няя фирма, которая будет собирать деньги, при этом ничего не делая. В других городах были случаи, когда такие фирмы-однодневки год-два собирают деньги, затем их лишают лицензии, за то что они ничего не делают, но собранные жильцами деньги вернуть уже невозможно. Страдают при этом прежде всего сами жители. Мне не хотелось бы, чтобы такая ситуация повторилась в нашем городе.

~ Сегодня День защитника Оте­чества. Скажете что-то по этому по­воду?

От всей души поздравляю копейчан с этим замечательным праздником! Желаю всем здоро­вья, личного счастья, мира в душе и над головой. Наша компания работает для того, чтобы комму­нальные проблемы не омрачали ни сегодняшний праздничный, ни все другие дни. Вместе у нас полу­чится сделать Копейск более уют­ным, чистым, современным - на радость копейчан.