Открытость и доступность — это принцип

20.11.2019

Фещак Д.В.

Приход в жилищную управляющую компанию Дмитрия Фещака многие связывали с четким разворотом коммунальной организации к реальной информационной открытости, доступности – и не зря. Сегодня ЖУК издает газету, ведет ежедневную работу в социальных сетях. На своих информационных площадках компания не только отчитывается перед земляками о проделанной работе, но и объясняет собственникам мотивацию принятия того или иного, порой очень непростого коммунального решения. В рабочем графике Дмитрия – не только ежедневные встречи с жильцами, производственные вопросы, но и коммунальные инновации и идеи, которые он уже третий год поступательно привносит в без того беспокойное и хлопотное жилищное хозяйство. Об этом и многом другом мы сегодня беседуем с Дмитрием Фещаком, заместителем генерального директора ООО «ЖУК».

— Дмитрий, вы, в некоторой степени, – парень из народа, даже из городской толпы. Копейчане знают вас, как организатора крупных городских мероприятий. Отсюда корни вашей, так скажем, коммунальной человечности и открытости людям?

— Я убежден, что открытость и доступность — это атрибуты любой современной, успешной управляющей компании. Если хотите — это самый перспективный принцип ведения бизнеса, связанный и с производством, и с экономикой.

Возвращение в ЖКХ

— Почему решили сменить профессию?

— Не совсем правильно будет сказать сменил, скорее всего, вернулся вновь в отрасль ЖКХ, поскольку ранее у меня уже был опыт работы руководителем подрядной организации по обслуживанию жилого фонда. Просто в один из моментов жизни мое хобби – занятие творчеством – взяло верх и в дальнейшем переросло в основное занятие и заработок. С возрастом меняются взгляды, ценности и цели. Я сделал, как и многие, очередной жизненный выбор: серьезность и стабильность. Конечно, на мой выбор повлиял и тот факт, что мои родители – и мать, и отец – всю жизнь посвятили коммунальной сфере. Они – высокие профессионалы с большим опытом. Плюс: я рос в жилищно-коммунальной атмосфере, когда с детства, и утром, и вечером, ты слышишь о ремонте труб и дворовых территориях. Это накрепко впитывается в каждую клетку твоего организма. И такая ситуация — не исключение: дети врачей становятся врачами, а когда мама – педагог, зачастую и дочь идет в пединститут. Возможно по молодости меня отпугнула гигантская ответственность и сложность коммунальной деятельности. Я много раз был свидетелем того, как мой отец, сутками пропадал на работе и не вылазил с аварийных объектов. Да, людям старшего поколения, воспитанным в СССР, свойственно «умирать» на работе. Он и сегодня работает без выходных. Я перенимаю огромный опыт отца, стараюсь соответствовать ему и помогать людям.

— Получается применять этот опыт?

— Однозначно. Житель сегодня более требователен, законодательство более жесткое, а конкурентная среда агрессивнее. Сложности имеются в любой профессии, но в их преодолении и заключается «ключ» к набору навыков и профессионализма. В то же время сейчас коммунальные перемены открыли дорогу всем новшествам: современным материалам и технологиям цифровизации, реализации национальных проектов по созданию комфортной городской среды. Поэтому, если подходишь к работе с сердцем и душой, реализовать замыслы и творить можно в любой профессии. Главное, думаю, в любом деле – «уважать чужую музыку, но танцевать под собственную мелодию и слушать свою гармонию».

— Как бы там ни было вам пришлось быстро переключиться и освоить коммунальную науку в кратчайшие сроки.

— Да, это так. И здесь положительным моментом стал тот факт, что когда три года назад пришел в коллектив, я оказался в целом круге настоящих профессионалов с большим опытом работы. Многие из сотрудников компании проработали в отрасли по 20 и 30 лет. Поскольку ЖКХ вчера и сегодня — это, как говорят, две большие разницы, вникать пришлось во многие изменения просто с колес. Но благодаря людям, которые нашли время и силы помочь мне набрать обороты, я сегодня «в теме». И говорю им спасибо и горжусь, что именно они работают сегодня со мной. Это уникальные люди, в хорошем смысле «динозавры» советской строительной и коммунальной школы.
Не отрицаю то, что мой прошлый опыт помог мне влиться в строй гораздо быстрее. Не помешало и высшее экономическое образование. Возможно, повторюсь, но скажу — мне очень повезло, что со мной рядом самый близкий человек, мой отец, который проработал в данной отрасли много лет и сегодня возглавляет наши компании. Его опыт для меня бесценен. Он всегда дает ответы на мои самые сложные вопросы. Бывает мы спорим, но это только на пользу.

Фещак Д.В.

А домоуправляющая — «злая хамовитая»!

— Почему вы взялись за самую на сегодняшний день непростую работу — работу с населением и информацией?

— Изначально толчком для принятия решения прийти в компанию для меня стало огромное желание изменить мнение жителей о коммунальщиках. Ведь за многие годы у большинства сложилось мнение, что слесарь – всегда пьяный, домоуправляющая — «злая хамовитая». Сегодня причин для негатива немало: люди недовольны размером платежей, ростом тарифов, низким качеством жилищно- коммунальных услуг. Разумеется, накопленные «недобрые» эмоции рано или поздно требуют выхода. И выход этот порой «услужливо» подсказывают СМИ: «Жалуйтесь!», «Судитесь!», «Пишите заявления!», «Боритесь за свои права!». Людей подбадривают: «Вам должны!», «Вас обманывают!», «Вы имеете право!». И логичным продолжением этих информационных сообщений становится указание на тех самых субъектов, которые всем должны и на которых необходимо жаловаться. И субъектами этими, зачастую становятся управляющие организации. Можно, конечно, плакаться на «злую судьбу» и ждать, что некто умный и сильный неожиданно всё наладит. Но лично мне кажется, что если уж называть вещи своими именами и признавать, что идёт настоящая информационная война против управляек, то этим самым управляющим компаниям надо не ожидать исхода этой войны (который, естественно, не может быть благоприятен для них при отсутствии их сопротивления), а предпринимать ответные действия. И эта ответная реакция должна быть продуманной, сильной, эффективной. А поскольку речь идёт о войне информационной, противодействие атакам должно также осуществляться в информационном поле.
Самое главное в информационной войне — поиск союзников. И наиболее важными союзниками представляются жильцы тех домов, которыми УК управляет. Таким образом, важнейшая задача — создание положительного образа управляющей организации, превращение собственников в надежных сторонников, соратников и сподвижников. Поэтому моей главной задачей стало выстраивание диалога с людьми и налаживание обратной связи.

Фещак Д.В.

117 миллионов на ремонт?

— Когда все успеваете? Производственной работы у вас наверное не меньше?

— Все виды деятельности в коммуналке взаимосвязаны и неотделимы. За 2017-2018 год было проведено более 300 собраний с копейчанами, собственниками жилья, и жители подтвердили доверие к нашим управляющим компаниям. На 156 домах открыты специальные счета по капитальному ремонту, позволяющие выполнять крупные работы по утеплению фасадов, установке автоматики, замене оконных заполнений на пластиковые и так далее. Одних только работ по текущему ремонту за 2018 год по управляющим компаниям УК-10, УК-5, ЖУК было выполнено на 117 млн рублей. И поверьте, за каждой работой стоит предварительное собрание, голосование и утверждение плана работ с жителями.

— Если я не ошибаюсь, то компания взяла на себя по собственной воле и социальные обязательства? Новый год во дворе — это ведь просто ноу-хау областного масштаба.

— И елки во дворах, и дворовые гуляния на Масленицу. Наши компании позиционируют себя как социально значимые предприятия, и поэтому, мы вкладываемся в досуг наших жителей, организовывая праздники во дворах. Уже традиционными стали новогодние праздники и проводы зимы. Создаем события совместно с учреждениями социальной защиты, активно участвуем в городских мероприятиях. Мы действительно активно ведем работу в социальных сетях, информируя собственников о проводимых мероприятиях и выполненных работах «на домах», преследуя цель создания позитивного образа работников сферы ЖКХ. Ориентируемся мы на все слои населения, а не только на тех, кому доступен интернет. В конце прошлого года было принято решение о возобновлении собственного печатного издания — газеты «ПАРТНЕРЫ». С ее помощью стараемся повысить уровень правовой грамотности в вопросах законодательства сферы ЖКХ, повысить уровень социальной ответственности по содержанию общего имущества МКД. Регулярно информируем жителей города о способах со- вместного и самостоятельного участия в содержании дома. Ведь дом, а по большому счету, Копейск — наша общая забота.

От лопаты до «умных» счетчиков

— Какие современные и перспективные направления есть в ЖКХ?

— Пожалуй, из доступных и реально выполнимых в нашем городе, я бы назвал цифровизацию и создание комфортной безопасной городской среды. Оба направления входят в реализацию программ в рамках национальных проектов. Мы уже предприняли первые шаги к их реализации. В этом году нашими управляющими компаниями за счет субсидий из федерального, областного и местного бюджетов реализуется благоустройство 17 дворовых территорий, включающее асфальтирование и установку малых архитектурных форм на общую сумму 34 миллиона рублей. Что касается цифровизации, это и установка «умных» счетчиков с интерфейсом, позволяющих сделать одномоментное снятие показаний, как с общедомовых приборов учета так и с внутриквартирных, а также счетчиков, установленных «на ресурсы», используемые при содержании общего имущества (ОДН). Однако, к сожалению, показания последних, ресурсоснабжающие организации принимать отказываются, ссылаясь на правила. Поэтому этот вопрос пока открыт и требует изменений на законодательном уровне. Установка приборов учета позволит платить за фактическое потребление, а не за условный норматив. Это значительно повысит прозрачность начислений и доверие большинства собственников. Для примера. В жилом доме 17б по проспекту Победы, обслуживаемом нашей компанией, в пилотном варианте мы попробовали установить «умные» счетчики по электроэнергии. В результате анализа подтвердилось, что фактическое потребление ресурса на содержание общего имущества значительно ниже нормативного.
Еще хочется сказать отдельно об одном набирающем обороты проекте, за который мы взялись совместно с крупным провайдером телекоммуникационных услуг – компанией «Интерсвязь». Вместе с провайдером мы запустили проект по установке «Умных домофонов» и системы видеонаблюдения, позволяющих с помощью мобильного телефона круглосуточно в режиме онлайн контролировать свои придомовые территории и обеспечивать сохранность имущества, а также ограничивать доступ посторонних лиц в подъезд. Сегодня безопасное и комфортное проживание – одно из ключевых понятий жилищного законодательства.

Страшные тайны тарифов

— Дмитрий, решить проблему связанную с безопасностью копейчан, дело важное, но какие еще первостепенные проблемы стоят сегодня ребром в коммунальной отрасли?

— Говоря в общем, о проблемах в сфере ЖКХ в настоящее время считаю, что рассматривать этот вопрос необходимо с двух сторон, как с позиции собственников, являющихся потребителями коммунальных услуг, так и со стороны самих коммунальщиков. Интересы обеих сторон зачастую не совпадают и это вызывает недопонимание в решении проблем.
Самый болезненный из вопросов: как формируются тарифы и рассчитываются платежи? Если показания приборов по электричеству и в части домов по воде люди могут сами проверить и посчитать, то по остальным коммунальным ресурсам тарифы рассчитать сложнее. Здесь я имею ввиду, в первую очередь, начисление платы за отопление и коммунальные ресурсы, начисляемые при содержании общего имущества, так называемых ОДН (общедомовые нужды). Мы понимаем, что у собственников нет ни времени ни сил разбираться в этих расчетах, поэтому возникают постоянные споры. Непрозрачность этих расчетов я обозначил бы, как ключевой, главный вопрос. Многие эксперты предполагают, что решить проблему поможет как раз установка «умных» приборов учета. Предполагается, что «умный» счетчик сам будет следить за тем, сколько электроэнергии вы расходуете, дистанционно передавать об этом данные в компанию. А если потребитель хронически не платит по счетам — ограничивать подачу электроэнергии. Кроме того, «умные» счетчики могут снабжать потребителя той или иной статистикой перерасхода. И это в результате может привести к определенной экономии.
Однако, установка счетчиков с интерфейсом внутриквартирных и общедомого не даст целостной картины прозрачного начисления. Объясню почему. Начнем с того, как же рассчитывается плата за ОДН? Существует два варианта расчетов. Основной критерий – это наличие/отсутствие общедомового прибора учета в МКД. В обоих случаях сначала рассчитывается объем израсходованных на общедомовые нужды ресурсов, а затем полученное значение распределяется по лицевым счетам жилых и нежилых помещений. Если МКД оснащен счетчиком, то величина ОДН рассчитывается как разница между показаниями общего и индивидуальных счетчиков. Выявленная разница разделяется между всеми жильцами дома пропорционально площади занимаемых квартир. Если счетчик в какой-то квартире отсутствует, то расчет осуществляется с применением нормативных показателей по расходу ресурсов на каждого зарегистрированного жильца и площади помещения. Когда в МКД нет общедомового прибора учета, то объем ОДН определяется посредством умножения уста- новленного местными властями норматива на общую площадь здания. Применяемые нормативы могут отличаться в зависимости от региона. Когда рассчитанный показатель получается выше нормативного, то жильцы оплачивают ОДН по утвержденным нормативам, а остаток оплачивается управляющей организацией. Из нюансов порядка расчета нужно отметить то, что управляющие организации обязаны самостоятельно оплачивать перерасход ресурсов. То есть, в случае непередачи показаний, или некорректной передачи, или отсутствия внутриквартирного прибора учета, собственник заплатит лишь норматив, а все, что сверхнорматива — обязана покрыть уравляющая компания. Считаю, что это неправильно и ведет к убыткам УК. К примеру, по факту в квартире прописан один человек, а проживает и пользуются ресурсом большее количество жильцов. В этом случае по логике справедливо будет управляющей компании, отвечающей в доме за содержание общедомового имущества, производить начисление на общедомовые нужды также по прибору учета. И тогда, как говориться пазл сложится, будут показания общедомового счетчика, внутриквартирного и на ОДН и в этом случае проблема прозрачности начислений будет снята. На практике, наша управляющая компания провела пробный эксперимент по установке счетчиков с интерфейсом на доме 17б по проспекту Победы. Всем жителям были заменены внутриквартирые счетчики по электричеству, установлен «умный» счетчик на весь дом и поставлен также с передачей информации счетчик на ОДН. Это позволяет одномоментно снять показания и передать их в управляющую компанию, а специальная программа сделает расчет и напечатает квитанции. Я уже говорил, реальная картина показала, что показания электричества по счетчику, используемые при ОДН, на порядок ниже нормативных. Однако электрические сети показания к расчету не приняли, отправив нас к Постановлению №354, где учитывается норматив.
Что касается отопления, начнем с «калории», а точнее Гигакалории (Гкал). Это единица измерения тепловой энергии. Она, тепловая энергия, подается в ваши квартиры посредством теплоносителя — т.е. нагретой до нужной температуры воды. Проходя через систему отопления дома, теплоноситель отдает часть своей энергии и делает горячими батареи и стояки в вашей квартире. Поэтому естественно, что объем тепла, который к нам поступает в дом, и измеряется в Гкал. Идем дальше… Откуда известно, сколько Гкал приходится именно на нашу квартиру? Если у вас в квартире стоит счетчик тепла, то ответить на этот вопрос относительно просто. Сколько счетчик насчитал, столько и потребили. Плюс к этому надо добавить ту часть тепла, которая уходит на обогрев лестничных площадок, лифтовых холлов и т.п. Это называется тепло на общедомовые нужды. В целом можно сказать, что по квартирному счетчику тепла рассчитать объем своего потребления, конечно же, проще всего. Проблема, однако в том, что счетчики тепла в квартирах многоэтажек начали ставить совсем недавно и мало у кого они сейчас установлены.
Более распространен случай, когда счетчик тепла стоит на «входе» в многоквартирный дом. Такой счетчик называется общедомовым или коллективным. Его показания дают возможность понять, сколько тепла поступило в дом. Дальше можно вычислить, какая часть этой энергии приходится на каждую квартиру.
Распределение в данном случае происходит пропорционально площади квартир. Такой расчет выглядит вполне логичным, а необходимые формулы приведены в Постановлении №354. Однако не каждый житель, тем более без определенных навыков и въедливого желания достичь истины, захочет проверить расчеты ресурсо-снабжающей организации.
Ну, а что происходит, если общедомового счетчика тепла нет? В этом случае, расчет осуществляется по нормативам отопления. Норматив в данном случае — это вычисленное количество тепловой энергии, которая необходима для обогрева одного квадратного метра жилья в течение месяца. Измеряются они в Гкал на квадратный метр.
Поскольку температурный режим у нас зимой в разных частях страны сильно отличается, то нормативы на отопление определяются региональными властями и отличаются в различных субъектах Федерации. Кроме того, для разных типов жилья могут быть установлены и разные нормативы. И это логично — теплопотери в старом бараке и относительно современной 10-этажке, конечно же, разные.
Алгоритм расчета платы за отопление по нормативам таков: площадь вашей квартиры умножается на действующий норматив. Результат — объем тепловой энергии, который (теоретически) необходим, чтобы у вас было тепло. Естественно, что все эти подсчеты имеют несколько умозрительный характер и зачастую не соответствуют фактическим расходам тепловой энергии. Установка общедомовых счетчиков тепла признана обязательной, но есть и исключения. И если общедомового счетчика нет (хотя техническая возможность для его установки имеется), то плата за отопление начисляется со «штрафным» коэффициентом. С 1 января 2017 года он составляет 1,5.
Итак, надеюсь, вам было интересно и нескучно? Ну, тогда подведем промежуточный итог. Цифра, которая в вашей платежке описывает количество потребленного тепла, может появится одним из трех способов. Первый – исходя из показаний вашего квартирного счетчика тепла (плюс, приходящаяся на вашу долю часть потребления тепла на общедомовые нужды). Второй – исходя из приходящегося на вашу долю общедомового объема потребления тепла (рассчитанного по общедомовому счетчику). Третий — исходя из нормативов на отопление, если у вас в доме нет общедомового счетчика.
И еще одно важное уточнение: согласно действующему законодательству, плата за отопление может рассчитываться как в течение лишь отопительного сезона, так и в течение всего года.
Здесь же отмечу одну важную вещь, касающуюся расчетов за тепло в течение всего года: если вы платите за тепло и в летние месяцы, а в вашем доме стоит общедомовой прибор учета тепла, то вам должны ежегодно делать корректирующий перерасчет за отопление.
К сведению: в Госдуме РФ считают, что система интеллектуального учёта электроэнергии не только повысит платёжную дисциплину жителей МКД, но и сделает расчёт платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества дома более прозрачным. Переход на «умные» счётчики электричества начнётся 1 июля 2020 года . Появляться новое оборудование в МКД будет не сразу, а по мере выхода из строя старых счётчиков или пока не наступит срок поверки прибора. Всего по всей стране нужно заменить около 80 миллионов приборов учёта. Напомним, Федеральный закон от 27.12.2018 №522-ФЗ, в котором прописана дата начала перехода на «умные» счётчики электроэнергии, был принят в декабре 2018 года.

← Все новости

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
25 26 27 28 29 30 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 1 2 3 4 5

Контакты

Управляющая компания-10 Копейск-центр

Адрес: 456601, Копейск, Кузнецова 18
Телефон: 8 (35139) 7-50-69 (факс)
8 (35139) 2-84-83 (диспетчерская)