Чётко разделяйте капитальный от текущего ремонта и при необходимости проводите капремонт поэтапно.

Один из важных вопросов, который часто становится предметом судебных разбирательств, – как правильно определить работы и услуги по капремонту и не спутать их с текущими.

Текущий ремонт – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома. При таких условиях такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мер.

Капитальный ремонт – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом МКД понимается проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества, в том числе:

• по их восстановлению или замене,
• для улучшения их эксплуатационных характеристик.

В такой же интерпретации понятие капремонта используется в п. 21 Правил № 491. При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы.

Внимательно подойдите к организации ОСС и правильно сформулируйте вопросы для повестки дня.

Отметим, что важно не допустить ошибок при составлении повестки дня и формулировке вопросов для голосования, если собственники хотят перейти от регоператора на спецсчёт.

Для этого в повестку дня нужно внести вопросы:

• об изменении способа формирование фонда капремонта с «общего котла» на специальный счёт;
• об определении размера ежемесячного взноса;
• о перечне услуг и работ по капитальному ремонту;
• о сроках его проведения;
• о выборе владельца спецсчёта и лица, уполномоченного от имени собственников МКД его открыть;
• о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платёжных документов, и об определении порядка их представления, о размере расходов на это;
• о выборе кредитной организации, в которой будет открыт спецсчёт.

При этом следует учитывать, что при спецсчёте на стоимость работ не распространяются предельные индексы стоимости услуг и работ по капремонту, установленные для регионального оператора. Также, если в финансировании капремонта МКД со специальным счётом не участвуют бюджетные средства, смета не подлежит проверке в ходе государственной экспертизы проектной документации (ч. ч. 1, 2 ст. 8.3 ГрК РФ).

1. Не учитываются требования НПА и рекомендации к организации ОСС для принятия решения о проведении капремонта.
2. Принимается решение о работах, относящихся к текущему ремонту, например, лебедки, канатов, шкивов лифтового оборудования или асфальта на придомовой территории.
3. В качестве представителя собственников помещений, уполномоченного участвовать в приемке услуг и работ по капитальному ремонту, выбрана управляющая организация.

Направляйте средства фонда капремонта, в том числе пени и проценты, строго по назначению

Ещё один вопрос, который в эфире подробно разобрали эксперты, – кто и для чего может использовать деньги, полученные сверх взносов собственников на капремонт:

• пени, уплаченные собственниками в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов;
• проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на спецсчёте.

В силу ч. 1 ст. 36.1, ч. 1 ст. 174 ЖК РФ, права на такие деньги принадлежат собственникам помещений, и эти средства могут использоваться только:

• для оплаты услуг, работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
• для разработки проектной документации;
• для оплаты услуг по строительному контролю;
• для погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ;
• для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами.

Поэтому операции, совершаемые по специальному счёту, имеют целевое назначение, что исключает их использование владельцем счёта по своему усмотрению (ст. 177 ЖК РФ).

РосКвартал - roskvartal.ru